Cancelación de hipoteca ante notario
Terminar de pagar la hipoteca no borra automáticamente la carga del Registro de la Propiedad. Para que la finca figure “libre de cargas” hay que practicar la cancelación registral mediante una escritura de cancelación y su inscripción. ¿Ventajas? Evitas bloqueos si quieres vender, refinanciar o pedir otra hipoteca; además, te ahorras prisas y costes de última hora.
El Banco de España explica el itinerario oficial en cuatro ideas:
1) pedir al banco el certificado de deuda cero (es gratuito)
2) elegir tú la notaría,
3) firmar la escritura de cancelación
4) presentar el IAJD (obligatorio pero exento) y, con todo, inscribir en el Registro. La entidad no puede cobrar por acudir a firmar ni por desplazarse a la notaría; si te ofrece “gestionarlo todo”, puede cobrar por esa gestión, pero es opcional.
Desde 2023 y reforzado en 2024–2025, muchos trámites pueden telematizarse: el apoderado del banco puede firmar electrónicamente por videoconferencia documentos de cancelación; y las copias autorizadas electrónicas son ya habituales. En la práctica agiliza bastante la coordinación con entidades.
Documentos imprescindibles: certificado de deuda cero, escritura y modelo 600 (IAJD)
Lo que vas a necesitar
- Certificado de deuda cero (o “carta de pago”) expedido por tu banco, sin coste para ti. Es tu llave para cancelar.
- Escritura pública de cancelación: la firma el apoderado del banco, no tú; tú eliges la notaría.
- Modelo 600 – IAJD: es obligatorio y exento (cuota 0). En Andalucía, el concepto DN70 “Documentos notariales. Cancelación de hipoteca” figura exento y, además, está autorizada la no presentación presencial en la Agencia Tributaria andaluza (el Registro sí te pedirá justificante/CSV de la autoliquidación).
| Documento | ¿Quién lo emite/gestiona? | ¿Cuándo? | Coste orientativo | Tip útil |
|---|---|---|---|---|
| Certificado de deuda cero | Tu banco | Tras el último pago | 0 € | Pídelo por escrito. Si ponen pegas, recuerda que debe ser gratuito. |
| Escritura de cancelación | Notaría (firma apoderado del banco) | Con el certificado | Arancel notarial (mín. 90 €) | Telefirma posible si el banco la admite. |
| Modelo 600 (IAJD) | Interesado / Notaría | Tras la firma | Exento (0 €) | En Andalucía: concepto DN70, exento. |
| Inscripción en Registro | Registro de la Propiedad | Con escritura + 600 | Arancel registral (mín. 24 €) | Pide asiento de presentación y plazo estimado. |
Paso a paso para cancelar la hipoteca ante notario (con y sin gestoría)
- Pide el certificado de deuda cero a tu banco. Por buenas prácticas, te lo deben dar gratis. Si te ofrecen “gestión integral”, es opcional y debe venir con presupuesto previo.
- Elige notaría (es tu derecho) y entrega el certificado. Concertamos fecha con el apoderado del banco y preparamos la escritura.
- Firma de la cancelación: hoy muchas entidades permiten firma electrónica del apoderado (videoconferencia). Si no, viene presencialmente. Tú no firmas la cancelación.
- Modelo 600 (IAJD): lo presentamos con exención. En Andalucía, el DN70 está exento y se admite no presentación presencial; te facilitamos el justificante/CSV que pedirá el Registro.
- Registro de la Propiedad: presentamos la escritura con el 600 y practicamos la inscripción de cancelación. El arancel registral tiene un mínimo legal y depende del capital garantizado.
- Cierre: una vez inscrita, te entregamos copia y nota simple para que compruebes que tu finca ya consta libre de cargas.
Si te agobia la coordinación con el banco, te la asumimos nosotros. Además, si por salud o movilidad te cuesta venir, podemos desplazarnos para la firma en los supuestos reglamentarios dentro de Córdoba capital y con cita previa. Queremos ponértelo fácil, sin sobrecargar el texto con nuestra marca.
Costes y quién paga qué: aranceles notariales y registrales (normativa aplicable)
- Notaría: para cancelaciones, la normativa arancelaria aplica “por todos los conceptos” el epígrafe correspondiente del Arancel de Notarios, base el capital garantizado reducido al 70%, con mínimo de 90 €.
- Registro: el Arancel de Registradores fija un mínimo legal en torno a 24 €, modulándose según responsabilidad hipotecaria.
- IAJD (modelo 600): obligatorio presentarlo pero exento (cuota 0). En guías autonómicas (p. ej., Andalucía) aparece el DN70 “Cancelación de hipoteca – Exento”.
- Gestoría (opcional): solo si la contratas. Si la ofrece el banco, puede cobrar por la tramitación, pero no por firmar la escritura ni desplazarse a la notaría.
Plazos y cómo acelerarlos (apoderados bancarios, citas, coordinación)
- Certificado del banco: varía por entidad; si tardan, recuerda que debe ser gratuito y que sin él no puede cancelarse. Pedirlo por canales escritos acelera.
- Firma: con telefirma del apoderado, podemos coordinar en pocos días; en presencial, depende de agendas.
- Registro: desde la presentación hasta la inscripción, el plazo depende de carga de trabajo; pide asiento de presentación y fecha estimada.
Cómo ganar tiempo
- Envía certificado en PDF y datos registrales (o autorízanos a pedir nota simple).
- Si vendes pronto, coméntalo: podemos sincronizar cancelación + compraventa.
- Si hay fusión/cesión de tu banco, identifica la nueva entidad para evitar rebotes.
- ¿Dificultad para desplazarte? Te ofrecemos firma con movilidad en los casos permitidos y copias el mismo día para que cierres gestiones cuanto antes.
Casos especiales: cancelación por caducidad, venta con carga y bancos fusionados
Cancelación por caducidad (sin certificado)
La Ley Hipotecaria permite cancelar por caducidad en determinados supuestos, ponderando 20/40 años según consten o no plazos/actos interruptivos en el Registro (régimen del art. 210 y doctrina reciente). Si no figura fecha de vencimiento y han pasado 20 años desde el último asiento de reclamación, o 40 desde el último asiento de la garantía, puedes promover expediente/instancia. Hay también criterios sobre cómputo del plazo cuando hay certificación de cargas o plazos indeterminados (art. 82 LH y resoluciones DGSJFP). Consulta caso a caso.
Venta con hipoteca pendiente
En compraventa, puedes pagar con el precio la deuda y firmar cancelación + compraventa coordinadas, o pactar cancelación previa. Evita improvisaciones: pide al banco saldo a fecha de firma y coordina con la notaría.
Bancos fusionados o cesiones
Si tu entidad cambió (fusión/cesión), solicita el certificado a la nueva. El circuito es el mismo; cambia el apoderado que firma.
¿Necesitas ayuda con tu cancelación o un acta notarial?
Si quieres quitar la carga cuanto antes y sin sorpresas, podemos revisar tu caso sin compromiso, darte presupuesto gratuito y coordinar firma y Registro. Si te viene mejor, nos adaptamos de horario y, en los supuestos legales, nos desplazamos dentro de Córdoba capital con cita previa. Escríbenos y te decimos qué necesitas exactamente y cuándo sales con tu copia.