Guía práctica para la compraventa de una vivienda: pasos clave

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. Este proceso puede parecer complejo y lleno de trámites, pero con la información adecuada y el asesoramiento correcto, es posible llevarlo a cabo de manera segura y eficiente. 

En esta guía práctica, te explicamos paso a paso cómo realizar la compraventa de una vivienda en España, desde la preparación inicial hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad. Te proporcionaremos los conocimientos necesarios para que puedas enfrentarte a cada fase con confianza y tranquilidad, asegurando que cada detalle esté cubierto y que tu inversión esté protegida.

1.- Preparación para la compra

Definir el presupuesto

El primer paso en la compraventa de una vivienda es definir tu presupuesto (incluyendo también los gastos adicionales como impuestos y posibles reformas).

Buscar financiación

Si no dispones del dinero, deberás buscar financiación. Investiga y compara las diferentes ofertas hipotecarias de varios bancos. Fíjate en aspectos como el tipo de interés, el plazo de amortización, las comisiones de apertura y el TAE. Prepara toda la documentación necesaria para solicitar el préstamo hipotecario, como nóminas, declaración de la renta y cualquier otro documento que acredite tu solvencia.

Elegir la vivienda adecuada

Visita varias propiedades para comparar y no dudes en preguntar todo lo necesario sobre el estado de la vivienda, su antigüedad, si ha sufrido reformas recientes, y cualquier otro detalle que consideres importante.

2.- Negociación y acuerdo inicial

Contacto con el vendedor

Cuando encuentres una vivienda que te interese, establece contacto con el vendedor o la inmobiliaria que gestione la venta. Programa una visita para conocer el inmueble en detalle y resolver cualquier duda que tengas sobre la propiedad.

Oferta y contraoferta

Si la vivienda te convence, es momento de realizar una oferta. El vendedor puede aceptar, rechazar o hacer una contraoferta. Es común que se inicie una negociación para llegar a un acuerdo en el precio final.

Reserva de la vivienda

Una vez acordado el precio, se suele proceder a la reserva de la vivienda. Esta reserva puede implicar un pequeño depósito que demuestra tu compromiso con la compra. Es importante que este depósito quede reflejado en un documento firmado por ambas partes, detallando las condiciones de la reserva y las posibles consecuencias de su incumplimiento.

3.- El contrato de arras

Tipos de arras

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de viviendas y que sirve como garantía para ambas partes. Existen tres tipos de arras:

• Arras confirmatorias: sirven como anticipo del precio final y no permiten desistir del contrato.
• Arras penitenciales: permiten desistir del contrato, pero conllevan una penalización. Si es el comprador quien desiste, pierde el importe entregado. Si es el vendedor, debe devolver el doble del importe recibido.
• Arras penales: además de las penalizaciones, permiten reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Redacción y firma del contrato

El contrato de arras debe incluir los datos de ambas partes, la descripción de la vivienda, el precio de venta acordado, el importe de las arras, y las condiciones para la devolución o pérdida de las mismas. Asegúrate de que todas las condiciones estén claras y de mutuo acuerdo antes de firmar.

4.- Revisión de la documentación

Verificación registral

Es fundamental realizar una verificación registral de la vivienda. Consulta en el Registro de la Propiedad para asegurarte que la propiedad está libre de cargas, hipotecas o gravámenes que puedan afectar la compraventa. También verifica que el vendedor es el legítimo propietario y que no existen problemas legales pendientes.

Situación urbanística

Revisa la situación urbanística del inmueble en el ayuntamiento correspondiente. Asegúrate de que la vivienda cumple con todas las normativas urbanísticas y no tiene problemas legales, como infracciones o expedientes de regularización. Así evitarás futuros problemas legales.

Certificados obligatorios

Solicita y revisa los certificados obligatorios para la compraventa de una vivienda:

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para todas las viviendas en venta.
• Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE): si la vivienda tiene más de 50 años, en algunas comunidades autónomas.
• Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios: que demuestre que no existen deudas pendientes con la comunidad.

5.- Firma de la escritura pública

Elección del notario

La elección del notario es libre y puede ser designado por cualquiera de las partes. El notario es el encargado de redactar la escritura pública de compraventa y de garantizar que el proceso se realiza conforme a la ley.

Preparación de la escritura pública

El notario preparará la escritura pública basándose en la información y documentación proporcionada por el comprador y el vendedor. Verificará que todos los datos son correctos y que no existen impedimentos legales para la compraventa.

Firma y entrega de llaves

En el acto de firma de la escritura pública, ambas partes (comprador y vendedor) deben estar presentes junto con el notario. Este último leerá y explicará el contenido del documento para garantizar que ambas partes comprenden y están de acuerdo con los términos establecidos. Una vez firmada la escritura, el comprador entrega el pago final y recibe las llaves de la vivienda.

6.- Pago de impuestos y gastos adicionales

Impuestos

Tras la firma de la escritura pública, el comprador debe hacer frente a varios impuestos. Estos son los más comunes:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica a viviendas de segunda mano y su tasa varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 6% y el 10% del precio de la compraventa.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): se aplica a viviendas nuevas a una tasa del 10%.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): aplicable tanto a viviendas nuevas como a segunda mano, con una tasa que también varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la compraventa.

Gastos notariales y registrales

Además de los impuestos, el comprador debe asumir ciertos gastos notariales y registrales. Estos incluyen:

• Honorarios del notario: varían según el precio de la vivienda y la complejidad del acto, regulados por el arancel notarial.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: el coste depende del valor del inmueble y se calcula conforme al arancel registral.

Otros gastos

Otros posibles gastos adicionales que el comprador puede tener que cubrir son:

• Tasación de la vivienda: necesaria para la concesión de la hipoteca, el coste suele rondar entre 300 y 500 euros.
• Gestoría: si se utiliza, aunque no es obligatorio, para facilitar trámites administrativos como la liquidación de impuestos y la inscripción en el registro. El coste puede variar.
• Reformas o adaptaciones: cualquier trabajo de mejora o adaptación que desees realizar en tu nuevo hogar.

7.- Inscripción en el Registro de la Propiedad

Procedimiento de inscripción

Una vez firmada la escritura y pagados los impuestos, hay que inscribir la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad, para que el comprador se convierta en el titular oficial de la vivienda.

Efectos de la inscripción

La inscripción en el Registro de la Propiedad confiere seguridad jurídica. Esto significa que la compraventa es oponible a terceros, es decir, nadie podrá reclamar derechos sobre la vivienda que no estén registrados.

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La compraventa de una vivienda es un proceso que requiere de una correcta asesoría y precisión en cada paso para evitar futuros problemas legales. En Notaría Iglesias & Fernández – Martos te ofrecemos un servicio integral y personalizado para que puedas realizar la compra de tu nuevo hogar con todas las garantías legales.

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