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¿Quién asume el pago del IBI en el año de la compraventa?
El Real Decreto Legislativo 2/2004, en 5 de marzo, en el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Hacienda Locales, establece el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) como un tributo con características locales, ya que es un impuesto a nivel local en el ayuntamiento en el que se halle el bien inmueble al que nos dirigimos. Es un impuesto directo, ya que se impone directamente sobre la riqueza de una persona y real, ya que impone la propiedad de un bien, independientemente de la situación económica de la persona o personas contribuyentes del impuesto.
El hecho de que obtengamos un derecho de propiedad en un bien inmueble, por ejemplo, como propietarios de una casa, automáticamente estaremos obligados a tributar el impuesto del IBI. La persona propietaria del inmueble será quien está obligada a satisfacer en el impuesto establecido y que se devenga el 1 de enero de cada año natural, pero no lo confundamos con fecha de pago, esta tiene autonomía para cada ayuntamiento de fijarse según mejor convenga en su calendario fiscal.
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En un contrato de compraventa de un inmueble. ¿Quién es responsable de pagar el IBI?
La normativa establece como ya hemos indicado anteriormente, que el propietario del inmueble a 1 de enero del año natural independientemente de una venta posterior, es quien debe satisfacer el pago del impuesto.
Aún así, está interpretación se ve modificada ante la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que el vendedor del inmueble en cuestión puede repercutir al comprador el porcentaje del impuesto correspondiente al tiempo del momento de realizar la compraventa.
Por ejemplo, si el vendedor realiza la compraventa de una vivienda en Albacete el 1 de abril de 2022, puede repercutir al comprador el 25% del IBI en ese año natural. Aun así es un contrato sujeto a la voluntad de las partes, las cuales pueden acordar otra cosa distinta, por ejemplo que una de las partes asuma todo el pago del impuesto.
No obstante, a efectos tributarios frente al ayuntamiento el responsable de realizar el pago es el propietario de la vivienda a 1 de enero del año en cuestión. Es importante realizar un cambio de domiciliación bancaria al ayuntamiento una vez completada la compraventa, para cambiar los datos del nuevo propietario de cara al nuevo año y los sucesivos.
¿Qué tiene que hacer el comprador una vez realizada la compraventa?
Una vez realizada la compraventa, el nuevo propietario debe ir al ayuntamiento en cuestión, para acreditar su nueva condición de propietario del inmueble a través de la copia de la escritura de compraventa. También solicitar el cambio de domiciliación del recibo del IBI, para que los impuestos de los siguientes años se carguen en la cuenta bancaria del nuevo propietario.
En el año de la compraventa como hemos indicado, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del IBI correspondiente al momento del año en el que se realiza la venta. Obviamente, se pueden dar diferentes circunstancias como:
- Satisfacción de las cantidades antes del contrato de compraventa: Es recomendable acordar previamente la forma en la que se va a satisfacer por las dos partes el impuesto sobre el IBI, antes de que se realice la firma de la escritura de compraventa del inmueble.
- Negociaciones previas: La aclaración del acuerdo sobre el pago del IBI se debe realizar previamente, para evitar malentendidos y tensiones innecesarias que puedan arruinar la compraventa. Es importante que ambas partes estén informadas de todas las condiciones a las que están expuestas y las posibles soluciones.
- Soluciones si el IBI ya está pagado: Antes de realizar la compraventa, las partes deben realizar un acuerdo para que el comprador abone su parte proporcional. Por ejemplo, si el importe de la compra de un bien inmueble trata de 120.000 €, el comprador puede entregar un cheque de este pago y otro adicional correspondiente al pago proporcional de IBI que debe asumir, en este caso sería 180 €.
¿Cómo se calcula el porcentaje proporcional a cada parte?
Principalmente debemos saber cuánto es el importe que debemos pagar. Realizamos el cálculo del porcentaje del impuesto del IBI con el precio del inmueble, por ejemplo, si el IBI de un inmueble está cifrado en 800€, dividiremos esta cifra entre los 365 días del año natural, dándonos un coste diario de 2,19178082€. Si la compraventa se realiza el 15 de mayo, el vendedor ha sido propietario 135 días y el importe del IBI que le corresponde a él se calcularía con la multiplicación de 135 x 2,19178082€ resultando una cifra de 295,890411€ que corresponde al vendedor, el restante de los 800€ corresponde al comprador del bien inmueble.
En definitiva, es importante definir antes de realizar una compraventa de un inmueble, en que tiempo se define por parte del vendedor y del comprador el pago del impuesto del IBI, para realizar un acuerdo natural y amigable que permita unas negociaciones fructíferas.