La nueva Ley de Vivienda: Pros y contras

Recientemente ha entrado en vigor la Ley 12/2023 por el derecho de la vivienda. Es una normativa que tiene como objetivo regular las condiciones para garantizar el ejercicio de ese derecho consagrado por la Constitución. 

Sin embargo, esta nueva Ley ha provocado bastante controversia. Es cierto que no solo busca satisfacer el derecho de acceso a la vivienda, también está regulando otros derechos constitucionales y la actividad económica española, la compra y el alquiler. 

Pero ¿qué nuevas medidas trae la Ley de Viviendas?. A continuación detallamos las novedades más importantes que ponen de manifiesto los pros y contras de esta norma.

¿Cuál es el objeto principal de la Ley de Viviendas?

Primero es importante destacar que esta nueva ley, con alcance nacional, nace ante la problemática creciente en el mercado de la vivienda. Tanto para adquirirla como para acceder a la vivienda en régimen de alquiler.

De esta forma, la nueva ley tiene como objeto regular los derechos y deberes que poseen los ciudadanos en materia de vivienda, incluyendo los relacionados con la propiedad. Es una normativa que:

• Presta especial atención a grupos vulnerables y a jóvenes con dificultad para acceder a viviendas, por lo que implementa medidas en ámbitos rurales y urbanos para crear ofertas a precios asequibles. 
• Establece herramientas que permiten reducir o contener el precio del alquiler, incluyendo algunas limitaciones más estrictas en ciertas zonas.
• Ofrece mecanismos para incrementar los parques públicos de vivienda.
• Establece medidas de protección a los afectados por desahucios.

Claves para entender los pros y contras de la nueva Ley de Viviendas

Para entender los pros y contras de la Ley de Viviendas es importante conocer las principales novedades y claves:

Limitación del incremento de alquileres

La Ley limita el incremento anual de la renta de arrendamiento de viviendas habituales a un 2%, durante el 2023. Si no existe otro pacto entre las partes, en el 2024 la ley prevé una limitación del 3%.

Esta limitación evita aplicar el Índice de Precios al Consumo IPC para incrementar la renta del alquiler. Por lo que también se evita el aumento sustentable de éste por causa del crecimiento del índice mencionado. 

Para el año 2025 se ha establecido la creación de un nuevo índice. Índice del que se desconoce su porcentaje, pero que será menor que el IPC.

La declaración de zonas tensionadas y la limitación estricta del aumento de alquileres

La Ley de Viviendas establece los criterios para que las Comunidades Autónomas declaren como zonas de mercado residencial tensionado a aquellas áreas que cumplan con al menos uno de los siguientes supuestos:

• Que el importe medio de los gastos de alquiler o hipoteca más los gastos de suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
• Que el coste del alquiler o de la compra de la vivienda haya sufrido, en los 5 años anteriores, un incremento de al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC en la Comunidad Autónoma.

En estas zonas se establecerá una limitación más estricta en el incremento de la renta de los alquileres. Así que, además de aplicarse la limitación anteriormente explicada, también se limitará el porcentaje en los nuevos contratos de alquiler. Aunque aún se desconoce en qué porcentaje. 

Esto afecta a los propietarios de viviendas en las zonas que se declaren de mercado residencial tensionado, aunque afecta con mayor peso a los grandes tenedores. 

Es preciso destacar que en esta nueva Ley de Viviendas se define como “gran tenedor en zonas tensionadas” a los propietarios de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial. En las demás zonas, los grandes tenedores son los propietarios de más de 10 inmuebles.

Incentivos fiscales al alquiler

Los pequeños propietarios que alquilen sus viviendas se verán beneficiados con ciertos incentivos fiscales, como descuentos u otras ventajas. Una medida que ayuda a equilibrar las limitaciones de incremento de renta. Por ejemplo:

• El propietario recibe una bonificación del 50% al alquilar el inmueble.
• La bonificación se incrementa el 70%, si el propietario alquila por primera vez su vivienda a personas menores de 35 años.
• En las zonas declaradas como tensionadas, el propietario que alquile su vivienda recibirá una bonificación fiscal del 90%.

Aumento del IBI a las viviendas vacías

La Ley de Viviendas también establece el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles IBI a las viviendas que tengan uso residencial y que se encuentren desocupadas durante más de dos años. Esta medida se aplica a partir de 4 inmuebles desocupados por propietario.

Por supuesto, el propietario tiene el derecho de demostrar y justificar las causas que existan para dicha desocupación.

El recargo tendrá hasta un máximo del 150%, en función del tiempo que haya estado desocupada la vivienda.

Los gastos de la gestión inmobiliaria recaen en el propietario 

Los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos asociados a la formalización del contrato debe asumirlos el arrendador particular.

Esta medida supone un recargo importante en los gastos que debe realizar el propietario. Por otro lado, facilita a los inquilinos poder mudarse de vivienda sin tener que desembolsar el coste que implica una nueva gestión inmobiliaria.

Protección contra los desahucios

La nueva Ley de Viviendas introduce mejoras en el procedimiento de desahucio. Principalmente para proteger a los afectados:

• Se garantiza una atención y asistencia social rápida a las personas que han sido afectadas por desahucios y se encuentran en situación de vulnerabilidad.
• Se otorgarán soluciones habitacionales a las personas afectadas por desahucios. Para su mayor protección, mientras se les entregan las soluciones, se amplían los lapsos de suspensión del lanzamiento.

Nueva prórroga extraordinaria en casos especiales 

Cuando el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad y el propietario sea un gran tenedor, se establece una nueva prórroga extraordinaria en contratos de vivienda habitual. Ésta tendrá una duración máxima de un año, al finalizar el periodo de prórroga obligatorio previsto en la ley.

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Estas son las principales claves de la nueva Ley de Viviendas. Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros. En  Notaría Iglesias & Fernández – Martos siempre estamos dispuestos a resolver tus consultas y a ofrecerte el asesoramiento que necesitas.